疫情之下承租户减免租金相关法律问题浅析

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疫情之下承租户减免租金相关法律问题浅析

作者：郭宇杰

摘要

因“新冠”肺炎疫情的突然爆发，给第三产业造成了极大的影响。那么因本次疫情，第三产业的经营者及其组织成员为响应各地政策而实施停工、隔离等措施，其是否有权利要求出租人减免租金？

关键词：“新冠”疫情、减免租金、不可抗力、合同法、民法总则、判例

引言

自“新冠”肺炎疫情爆发以来，各地出台了强有力的政策以控制疫情的蔓延，然而随之而来的，是对第三产业的全面影响。就第三产业而言，租金是其经营成本中占较大比例的一部分，因此作为第三产业的经营者，或是其组织成员能否要求减免租金，是当下最热门的话题，也是最直接有效的救市方式。

正文

情势分析

新型冠状病毒感染的肺炎首例患者于2019年12月12日在湖北省武汉市被发现，目前感染源尚不明确，传播途径有飞沫传播、接触传播、粪口传播等，其存在致病率高，传染性强等特点。

为积极应对目前严重的疫情，我国各地政府纷纷出台了延迟复工、禁止人员聚集、交通管制、商业中心关闭等一系列严防措施，以控制疫情的蔓延。由于目前正值春节返工期间，许多的工作人员无法回到自己的岗位，而企业和个体工商户也无法开展正常的经营，这对于第三产业的打击是致命性的，尤其是严重依赖线下实体消费的商场、酒店、餐饮等服务行业。

为应对当前经济形势，万达商管集团于1月28日晚决定对自1月24日至2月29日期间，全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策，预计减租将超过30亿-40亿元。而各省市的行政部门，行业协会等纷纷发表倡议书，以号召减免租金共渡难关。

此举，获得各界租户的广泛称赞，不少租户也希望各自的房东能够尽快给予答复，对商场内的商户或者公寓租户给予一定期限的免租或减租。那对于承租人来说，如果房东没有主动降租，可以要求减免租金吗？能减多少呢？如果房东不同意，能通过诉讼解决吗？

材料文件

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法条分析

带着大家的疑问，我们遵循法律逻辑思维深入了解这个被广泛关注的问题。

首先，根据《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

根据该规定，本次疫情的发生，均是承租户在订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，且租户系响应政府部门防控疫情的要求而关门歇业，导致在此期间无营业收入，无法履行合同，因此，有观点认为疫情属于不可抗力。

根据报道，2月2日上午，汇大机械制造（湖州）有限公司的代表从湖州市贸促会负责人手中接过了全国首份新型冠状病毒感染的肺炎疫情不可抗力事实性证明书，据笔者不完全了解，这应该是本次疫情中出具的第一份不可抗力实时性证明书，对与不可抗力有关的事实进行证明，出具后当事人可以部分或全部免除不履行、不完全履行和迟延履行合同的责任。

其次，疫情构成不可抗力免责事由后，是否就意味着租金可以减免？

《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

案例分析

看了以上法条介绍，我们接下来了解具体判例，虽然我国不是判例法国家，但对于审判活动还是有着极大的参考价值，笔者列举了 “非典时期”的3个典型案例加以说明。

一、在(2007)鄂民四终字第47号的案件中，本案为美国东江旅游集团公司与长江轮船海外旅游总公司关于租赁合同纠纷上诉案，湖北省高院审理后认为：“非典”疫情属于不可抗力事件，该不可抗力事件对案涉租赁的履行造成了实质性影响。那也就意味着对于“非典”疫情影响涉案合同履行期间的租金，东江公司可以不予支付。

二、在案号为（2018）晋04民终2272号的租赁合同纠纷中，该案承租人刚经营酒店不久，因突然爆发“非典“疫情，为相应政府号召抗击疫情只能关门歇业5个月。后又因道路拓宽歇业5个月，“非典”、道路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力。山西省长治中级人民法院经审理，依法应免除承租人10个月租金。

看完以上两个案例，我们再看一个绍兴市中级人民法院于2008年做出的（2008 ）绍中民一终字第143号民事判决。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，经审理法院认定上诉人减免租赁费用符合情理。因此认为非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。

当然，当事人的客观情况并不能一概而论，应当具体问题具体分析，还应当综合考虑客观事实，以及情势变更及公平原则等。

法律意见

看完以上案例，春森翔律师再为大家给出4条法律意见

一、看，看租赁合同中是否明确约定免租的情形，如未约定，可以先向出租人主张疫情属于不可抗力以及公平原则等要求减免租金。

二、商，尽量保持友好协商的姿态，大难当前，共度难关是每一个中国人民的心愿，尽量协商达成新的租赁合同并减免租金，避免日后发生争议。

三、等，各部门都会在不久的将来出台应对本次疫情的相关政策和文件，出租人和承租人都应当及时关注。

四、诉，在疫情得到控制后，对于减免租金无法达成一致意见的，应及时通过诉讼或仲裁途径解决。

最后，笔者希望大家能一致齐心抗疫，共克时艰。山川异域，风雪同天，与子同袍，岂曰无衣，天佑华夏民族，愿雾霾散去后的春暖花开早日到来。

参考文献

1、《中华人民共和国民法总则》

2、《中华人民共和国合同法》

3、(2007)鄂民四终字第47号判决文书