绍兴中院就如何妥善处理新冠肺炎疫情期间房屋租赁合同纠纷的审理意见

绍兴中院就如何妥善处理新冠肺炎疫情期间房屋租赁合同纠纷的审理意见

为深入贯彻习近平总书记关于坚决打赢疫情防控的人民战争总体战阻击战重要指示精神和在中央依法治国委员会第三次会议上的重要讲话精神，充分发挥民事审判职能作用，妥善处理涉新冠肺炎疫情的房屋租赁合同纠纷，促进房屋租赁市场健康稳定发展，现提出以下意见。

一、树立利益平衡理念，促进租赁市场健康稳定发展

全市法院在审理涉新冠肺炎疫情的房屋租赁合同纠纷案件时，应树立利益平衡理念，综合考虑疫情对租赁双方的影响，既要注重保障出租人的合法收益，也要考虑承租人未能实际使用租赁物造成的损失，尤其是对经营性用房的承租人，要积极创造条件推动其尽快复工复产，努力在保障合法收益、促进经济发展、维护市场稳定之间实现互利共赢。

二、从严把握解除条件，鼓励合同继续履行

维护合同关系的稳定性。

对受疫情影响但符合继续履行条件的经营性房屋租赁合同，当事人要求解除合同的，一般不予支持。

引导当事人就租金支付延展期、减免违约金、延长租赁期等重新协商，鼓励双方继续履行。

一方可以履行而拒绝履行的，另一方可依照《中华人民共和国合同法》相关规定，要求其承担相应违约责任。

对因疫情原因导致无法实现房屋租赁合同目的的，承租人可以要求解除合同。

三、准确适用不可抗力，合理界定免责要件

严格审查疫情或防控措施是否阻碍房屋租赁合同的履行。

在认定不可抗力时，需综合考虑疫情给经营或居住功能带来的实际影响、影响大小、因果关系等因素。

对于疫情发生前已存在欠交租金等违约行为，当事人以不可抗力为由要求免除违约责任的，不予支持。

疫情发生后才签订房屋租赁合同，且防控措施未发生实质性变化的，当事人以不可抗力要求减免租金、延长租期或解除合同的，不予支持。

因承租人违反疫情防控政策，导致租赁房屋无法正常使用或租赁房屋无法正常使用期限延长的，仍应按照合同约定支付该期间的租金。

四、注意区分风险类型，审慎适用情势变更

对于经营性房屋租赁合同，要合理区分情势变更与商业风险。

对于政府并未明令暂停营业的行业、企业，因疫情对经营造成较大影响，承租人可以主张情势变更，要求出租人减免部分租金。

但在判断是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远超正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，谨慎识别情势变更，合理判定租金减免范围。

五、依法适用诚信原则，妥善认定附随义务

当事人以不可抗力为由主张部分或全部免除责任的，仍应提供证据证明其已尽到通知义务，以减轻可能给对方造成的损失。

鼓励受疫情影响的合同当事人采取多种手段尽量减少损失，依法支持当事人为防止损失扩大而支出的合理费用，当事人违约后对方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

承租人被釆取强制隔离或其他限制措施期间，租赁期限届满的，双方不能就续租达成一致意见的，出租人应当妥善保管承租人在租赁房屋中的物品。

出租人未按有关疫情防控要求履行申报承租人信息、告知承租人延迟返程等义务，致使承租人无法使用租赁房屋的，出租人应当承担相应的责任。

六、综合考量具体情形，合理确定租金减免范围

对于仍在使用租赁物经营的，要具体分析疫情对其经营的影响大小、因果关系等酌情减免部分租金。

对于经营影响较小或属正常商业风险的，一般不应予以减免。

对于居住型租房，疫情未实际性影响居住使用功能的，不应予以减免。

因疫情原因造成承租人未能享受居住利益的，可减免不能使用租赁物期间的租金。

在具体操作中，可根据公平原则视情适当减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果，平衡各方利益。

七、优化网上服务功能，及时便捷化解纠纷

加强网上诉讼服务的宣传引导，提高疫情防控期间网上诉讼服务的接受度和首选率。

综合运用移动微法院、ODR、智能送达等平台，推动诉讼事项远程办理。优化办案模式，大力推进网上立案、在线调解、线上庭审，促使纠纷及时高效处理，避免因疫情原因造成房屋闲置损失扩大。

八、坚持发展新时代“枫桥经验”，推动纠纷源头治理

加强与房产行政主管部门的对接协调，发挥部门协作联动优势。

积极发挥人民调解委员会、房地产中介行业协会等各类社会组织和专业团体的作用，加大纠纷化解力度，引导双方同舟共济、共克时艰。

强化法治宣传，通过以案释法、法律推送、法官解读等形式，开展法律知识宣传和法律风险提示，引导租赁各方规范自身行为。

加强信息报送和问题研判，适时提出针对性的司法建议。