【春森翔解析】抵押土地上的无权证建筑物的优先受让权问题

       物权法第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。按照上述规定，通常情况下“房随地走”，即土地使用权和地上建筑一并抵押和视为一并抵押。但适用物权法上述规定是有除外条款和前提条件的。根据物权法184条规定，所有权使用权不明或者有争议的财产不得抵押，担保法若干问题的解释第48条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。”担保法若干问题的解释第47条、49条也规定了抵押物有效的前提是在建工程依法获准、其他建筑限期办出权属证书，如果设立抵押的不动产为违法、违章、无证的建筑物，就不适用物权法第182条规定，应认定抵押无效。所以从目前的判例来看，抵押土地上的无权证建筑物不享有优先受让权。

       笔者认为，债权人在办理抵押时，首先，应查明抵押物状况，对抵押物进行估价时，剔除那些违法、违章、无证建筑物的价值，确保能优先受偿的抵押物的价值能够全部覆盖债权。其次，债权人要督促债务人尽快办理产权证，确保将来在实现抵押权时，抵押范围内的所有房地产都享有优先受偿权。

附:担保法若干问题的解释

第四十七条  以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。

第四十八条  以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。

第四十九条  以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。

物权法规定：

第一百八十二条  以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十四条  下列财产不得抵押：

（一）土地所有权；

（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（五）依法被查封、扣押、监管的财产；

（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

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