【春森翔案例】案外人租赁的执行异议问题

       法院对异议审查一般只作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，对租赁合同的真实性不予认可。若租赁合同经过登记备案或公证，其真实性容易认定，但目前绝大多数租赁合同没有经过登记备案或公证，这时需要法院根据具体情况来综合认定。

1.先设立租赁后设立抵押权，则租赁权应予保护；

2.先设立抵押权或查封在先，后设立租赁权，则租赁权应不予保护。

在实践中，有下列情形之一的，可以认定案外人在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋：

1.案外人在抵押前已经在且至今仍在涉案房屋内生产经营的；

2.案外人在抵押前已经领取以涉案房屋作为住所地的营业执照且至今未变更住所地的；

3.案外人在抵押前已经由其且至今仍由其支付涉案房屋水电、物业管理等费用的；

4.案外人在抵押前已经对涉案房屋根据租赁用途进行装修的；

5.案外人提供其他确切证据证明其已在抵押前直接占有涉案房屋的，一般可以认定案外人在抵押前已经占有且至今占有涉案房屋。 

       对于在拍卖房地产过程中遇到的租赁合同，特别是长期租赁合同，律师应高度注意。因为实践中，被执行人经常采用倒签合同等方式编造虚假的租赁合同。抵押权人必须事先做好防范措施，设立抵押时，可对抵押物采取摄像、摄影的方式固定抵押物现状，对抵押人做好谈话笔录固定证据。对于倒签合同，可以通过查询有无登记备案或公证，租赁费有无实际支付、有无财务记帐凭证，租赁合同是否与工商、环保等部门存档的租赁合同一致，水费、电费、电信费、物业管理费等是否由承租人支付等来识别租赁合同的真伪。

      《中华人民共和国刑法修正案九》增设“虚假诉讼罪”，“以捏造的事实提起民事诉讼，妨害司法秩序或者严重侵害他人合法权益的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”笔者建议在经济活动中，还是应该诚实守信，不弄虚作假，否则天网恢恢，必将受到法律的惩处。