春森翔小课堂丨物业服务法律问题
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01
业主能否以未入住为由,拒交物业费?
小区物业服务费主要用于小区内的设备维修、保养,以及绿化管理,保洁,保安等服务项目,即使业主未入住房屋,物业服务人也需支出相应费用,因此业主不能以未入住、无需接受相关物业服务等为由,拒交物业费。二手房买卖交易后,关于原业主所欠物业费的承担问题,如果二手房买卖合同有约定,按约定;没有约定的,之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司缴纳。以下几种情况业主可以拒交物业费:1、因房屋质量问题还未交房,物业费由开发商缴纳;2、有证据证明物业公司未履行物业合同服务责任造成根本性违约的;3、物业公司违规擅自增加收费项目,扩大收费范围,提高收费标准的。如果物业服务存在重大瑕疵,比如监控出故障后无正当理由未及时修理,导致业主财物失窃等,可适当减免物业费;但不能因局部瑕疵,比如部分垃圾未及时清理等原因拒交物业费。除此之外,业主也可通过与物业服务人协商的途径来减免物业费。业主拒不支付物业费的,物业服务人可提起诉讼或申请仲裁,但不得采取停电、停水等方式催交物业费。
《民法典》第九百四十四条:业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
《物业管理条例》第四十一条:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
02
小区内人身意外事故发生时,物业公司是否应承担赔偿责任?
住宅小区属于小区居民的活动场所,并不属于《民法典》第1198条规定的类似宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等性质的公共场所,依据《物业管理条例》第35条的规定,物业公司需尽到的安全保障义务应以小区业主与物业公司订立的物业服务合同约定的内容为限。当物业公司未履行合同约定的安全保障义务,比如违规堆放的建筑垃圾倒塌,导致业主人身、财产安全受到损害时,应承担赔偿责任;但当非小区业主进入小区,比如非小区业主的外卖小哥因雨天路滑导致意外事故发生,造成外卖小哥人身损害的,因非小区业主与物业公司之间没有相关的物业服务合同,应根据具体案情分析,不能依据《民法典》第1198条的规定严格要求物业公司承担赔偿责任。
参考案号:(2021)闽02民终1182号
《物业管理条例》第三十五条:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
《民法典》第一千一百九十八条:宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后,可以向第三人追偿。
《民法典》第二百七十四条:建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
03
物业公司是否有权将小区地面停车位出租经营 ?
小区内占用业主共有道路或场地的停车位,属于业主共有,若物业公司没有征得相关业主、业主大会的同意,无权将共用部分出租经营,业主大会可以要求物业公司停止侵害,赔偿损失;若物业公司对外出租经营是经业主大会授权的,所得收益应用于补充专项维修资金或由业主大会决定使用,物业公司不得擅自挪用。
《民法典》第二百七十五条:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
《物业管理条例》第五十四条:利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
律师介绍:
周 辉 律 师
浙江春森翔律师事务所
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